Tout savoir sur la loi Pinel en Alsace 2021

Vous le savez probablement, le dispositif PINEL vient officiellement d’être prolongé jusqu’en 2024. Le Duo®, votre promoteur immobilier d’appartements neufs, vous accompagne dans votre projet en PINEL.

Prolongé jusqu’au 31 Décembre 2024, le dispositif PINEL permet à des particuliers d’acquérir un logement neuf en vue de le louer.

Le dispositif vous intéresse ? Voici tout ce qu’il faut savoir sur l’avantage fiscal PINEL en 2021 en Alsace.

Dispositif Pinel : de quoi s’agit-il ?

La volonté d’accélérer l’offre de logements locatifs en France trouve sa source en 2013, sous la présidence de François Hollande et de sa ministre du Logement Cécile Duflot. Ainsi, elle donna son nom à sa solution d’avantage fiscal : le dispositif Duflot. Ce dernier perdurera jusqu’en 2014 où la loi PINEL lui succèdera le 1er Septembre.

Il s’agit d’un processus de défiscalisation se traduisant par une réduction d’impôt applicable dans le cas d’un investissement locatif. Ses conditions sont nombreuses et encadrées, et nous vous apportons aujourd’hui un éclaircissement global sur les détails de l’investissement PINEL en Alsace en 2021 : les zones A, B et C, le type de logements éligibles, la typologie de locataires, ainsi que les calculs de votre avantage fiscal.

Quel est le principe du Dispositif Pinel en 2021 ?

Concrètement, le dispositif PINEL permet à un particulier de bénéficier de réductions d’impôts grâce à l’achat d’un logement neuf mis sur le marché locatif pendant une durée allant de 6 à 12 ans.

Au-delà de la nette réduction d’impôts offerte à l’acquéreur, l’avantage PINEL permet également de se constituer un patrimoine immobilier et donc, préparer sa retraite, ainsi que d’augmenter ses revenus.

L’avantage fiscal PINEL et son plafonnement

À l’instar de tous les avantages liés aux niches fiscales, le dispositif reste encadré par un plafonnement global. Celui-ci comprend tous les dispositifs d’avantages fiscaux nationaux et il s’élève au montant de 10 000 € en Alsace.

Au-delà de cela, il s’agit d’ajouter un montant global annuel d’investissement éligible, soit :

• 300 000 € par an et par personne concernant le prix de l’investissement
• Un plafond au m2 de 5 500 € de surface habitable

Très concrètement, et même si cela ne va pas s’appliquer au plus grand nombre d’entre nous, il vous est possible à Strasbourg d’acheter un logement de 300 000 € par an. Si le logement neuf acquis s’élève par exemple à 450 000 €, vous resterez éligible mais sur un plafond de 300 000 €. Il en est de même pour le plafonnement à la surface habitable. Si le logement choisi dépasse les 5 500 € du mètre carré, la fourchette dépassant ce montant ne sera pas prise en compte dans le calcul de votre avantage fiscal.

Comment calculer son avantage fiscal PINEL en Alsace en 2021 ?

Comme mentionné ci-dessus, votre avantage fiscal sera calculé en fonction des plafonds cités précédemment… ainsi que de la durée de la location. Celle-ci prévoit 3 échéances :

• Une mise en location sur 6 années
• Une mise en location sur 9 années
• Une mise en location sur 12 années

En Alsace, la réduction d’impôt sera calculée ainsi :

• Vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de 12% pour une mise en location de 6 ans
• Vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de 18% pour une mise en location de 9 ans
• Vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de 21% pour une mise en location de 12 ans

Il a été confirmé dernièrement que ces réductions seront maintenues en 2021 et 2022, mais qu’elles seront progressivement abaissées à partir de 2023.

Vous souhaitez calculer votre réduction d’impôt apporté par le dispositif PINEL pour votre investissement locatif en Alsace ? Voici la formule à retenir :

Prix de votre investissement X Pourcentage de réduction (à rapporter au nombre d’années) / nombre d’année de mise en location

Par exemple, pour un montant de 190 000 € correspondant, par exemple, au tarif d’un de nos Duo® (selon la commune et la superficie choisie). Vous bénéficieriez potentiellement d’une réduction d’impôt comprise entre 3325 € et 3800 € par an, entre 6 et 12 ans. Au total, sur 12 ans, vous pourriez économiser jusqu’à 39 900 € d’impôts pour l’achat d’un Duo® à 190 000 € !

Comme énoncé plus haut, ces taux de réduction dans le cadre de la Loi Pinel seront applicables en 2021 et 2022 en Alsace, puis devraient progressivement être revus à la baisse. Ce qui est pressenti à ce jour, c’est un léger abaissement de ces avantages de la manière suivante :

À partir du 1er Janvier 2023 :

• Pour un engagement de 6 ans : de 12% à 10,5%
• Pour un engagement de 9 ans : de 18% à 15%
• Pour un engagement de 12 ans : de 21% à 17,5%

À partir du 1er Janvier 2024 :

• Pour un engagement de 6 ans : de 10,5% à 9%
• Pour un engagement de 9 ans : de 15% à 12%
• Pour un engagement de 12 ans : de 17,5% à 14%

Cependant, des exceptions verront le jour, pour doper notamment la rénovation. Ainsi, les taux resteront tels que ceux en vigueur actuellement dans le cadre :

• Des réhabilitations lourdes de logement et considérés comme remis à neuf
• Des logements neufs allant au-delà des règlementations thermiques qui seront alors en vigueur
• À la discrétion des villes, les logements situés dans les quartiers qui seront alors dits « prioritaires ».

Quels logements sont éligibles à l’avantage fiscal PINEL en 2021 ?

L’investissement PINEL en Alsace est éligible dans le cadre des logements Neufs en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Celui-ci existe également dans de rares situations sur le marché de l’ancien, mais les conditions d’éligibilités sont si complexes que sa sollicitation reste rare.

La zone de construction du logement doit être considérée, à l’instar du Prêt à Taux Zéro (PTZ), comme tendue. C’est à ce moment qu’interviennent les zones A, B et C

Quelles sont les zones PINEL en Alsace en 2021 ?

En Alsace, seules les communes de la zone B1 sont éligibles au dispositif PINEL. Le Duo®, votre constructeur d’appartements Neufs, vous apporte la liste complète des communes de la zone B1 pour la loi PINEL :

Achenheim, Bernolsheim, Bischheim, Brumath, Eckbolsheim, Entzheim, Eschau, Fegersheim, Geispolsheim, Hoenheim, Holtzheim, Illkirch-Graffenstaden, Krautwiller, La Wantzenau, Lampertheim, Lingolsheim, Lipsheim, Mittelhausbergen, Mundolsheim, Niederhausbergen, Oberhausbergen, Obernai, Oberschaeffolsheim, Ostwald, Plobsheim, Reichstett, Schiltigheim, Souffelweyersheim, Strasbourg, Vendenheim, Wahlenheim et Wolfisheim.

Dispositif PINEL : pour quels types de locataires ?

L’investissement en PINEL est ouvert à tout le monde. Cependant, votre futur locataire, lui, doit répondre à certaines conditions :

• Bien qu’il puisse faire partie de votre famille, ascendant ou descendant, celui-ci ne peut pas être rattaché à votre foyer fiscal au moment de l’investissement
• Le locataire est assujetti à des plafonds de revenu fixé par l’état. En effet, leurs revenus doivent être inférieur au barème fixé par l’administration publique, et c’est le RFR (revenu fiscal de référence) qui a été choisi comme élément.

Les plafonds déterminés sont revus chaque année. Vous pouvez les consultez sur le site officiel des Finances Publiques, en cliquant ici

Comment calculer le Loyer en PINEL ?

Afin de limiter l’envol des prix du marché locatif, le gouvernement a décidé d’accompagner le dispositif PINEL d’un plafonnement des loyers. En effet, il n’est pas possible de fixer librement ce montant.

Tout comme les plafonds de revenus, les indices sont consultables et mis à jour chaque année sur le site internet des Finances Publiques (Bofip).

La méthode de calcul du plafond applicable à votre futur appartement est relativement complexe. Ainsi, il faut prendre en compte la surface habitable du logement, y ajouter la moitié des surfaces annexes (tel que le garage) dans la limite de 8 m2 par appartement. Les places de parking, elles, ne sont pas à intégrer dans le calcul.

Ce calcul donne un premier résultat, qu’il faut ensuite décliner ainsi : 0,7 + (19 / Surface retenue). Retenir le résultat à la 2ème décimale, avec un plafond de 1,2.

Pour 75 m2, on exécutera le calcul suivant : 0,7 + (19 / 75) = 0,95

Enfin, il suffit de récupérer l’indice présent sur le site internet du Bofip et de faire la formule suivante :

Plafond du m2 en zone B1 : (plafond du m2 x surface retenue) X coefficient obtenu

Soit : (10,44€ x 75) X 0,95 = 783 X 0,95 = 743,85 €.

Ainsi, le loyer de votre logement en zone B1 en Alsace, dont la surface retenue est de 75 m2 sera plafonné à 743,85 €.

Votre simulateur de votre éligibilité au dispositif Pinel en 2021

Le dispositif PINEL en 2021 en 5 points essentiels

• Il permet de bénéficier de réductions d’impôts allant jusqu’à 21% du prix d’achat en Alsace
• Vous préparez votre retraite en investissant dans l’immobilier
• Le fait de s’orienter vers le neuf vous met à l’abri de travaux d’entretien et des mauvaises surprises liées au marché de l’ancien
• Vous vous offrez des revenus complémentaires pendant la durée de la location
• Grâce à la construction d’un logement neuf, la perte de valeur de votre bien est limitée. Selon les secteurs, il est même probable que vous réalisiez une plus-value